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11 juin 2026
Pascal est propriétaire à Brossard depuis neuf ans.
Sa maison vaut aujourd'hui 420 000 $.
Il lui reste 160 000 $ à rembourser sur son premier prêt.
En d'autres mots, il possède librement 260 000 $ de la valeur de son bien.
Quand il a eu besoin de 60 000 $ pour des rénovations importantes, il a appelé sa banque. Sa banque lui a dit non son ratio d'endettement avait changé depuis l'an dernier.
Ce que Pascal ne savait pas, c'est qu'il portait la solution avec lui depuis neuf ans. Dans la valeur de sa maison.
Un financement de second rang lui a permis d'accéder à cet argent en quelques semaines sans toucher à son premier prêt, sans vendre sa maison, sans recommencer à zéro.
La grande majorité des propriétaires québécois ont une hypothèque.
C'est le prêt qui leur a permis d'acheter leur maison.
On l'appelle le prêt de premier rang parce qu'il est inscrit en premier sur la propriété.
Un financement de second rang, c'est simplement un deuxième emprunt garanti par cette même maison.
Votre premier prêt reste en place.
Vous n'y touchez pas. Vous ne recommencez pas le processus d'achat.
Vous ajoutez simplement un deuxième financement, basé sur la portion de votre maison que vous possédez déjà.
Cette portion s'appelle la valeur nette.
Et plus vous avez remboursé votre premier prêt ou plus votre maison a pris de la valeur avec les années plus cette portion est grande.
Les raisons qui poussent un propriétaire à chercher ce type de financement sont très variées.
Des rénovations nécessaires.
Une toiture à refaire.
Une cuisine à moderniser.
Des travaux d'isolation.
Ces projets coûtent cher et ne peuvent pas toujours attendre.
Plutôt que de puiser dans ses économies ou de financer à des taux élevés sur une carte de crédit, un propriétaire peut utiliser la valeur de sa maison.
Des dettes qui s'accumulent.
Plusieurs paiements à des taux différents chaque mois, c'est épuisant à gérer.
Un deuxième prêt garanti par la propriété permet de tout regrouper sous un seul paiement, souvent à un taux plus intéressant que celui d'une carte de crédit ou d'une marge personnelle.
Notre article sur la [consolidation de dettes avec un prêt privé](https://alturacapital.ca/fr/blog/consolidation-de-dettes-avec-un-pret-prive-bonne-idee) explique comment cette démarche fonctionne en pratique.
Une situation financière urgente. Un imprévu.
Une perte de revenus temporaire.
Des taxes impayées qui s'accumulent.
Le financement de second rang peut libérer des liquidités rapidement pour éviter que la situation ne se détériore.
Une situation financière urgente.
Un imprévu.
Une perte de revenus temporaire.
Des taxes impayées qui s'accumulent.
Le financement de second rang peut libérer des liquidités rapidement pour éviter que la situation ne se détériore.
Un projet personnel ou professionnel.
Lancement d'une petite entreprise, achat d'un véhicule, frais de scolarité, séparation les besoins sont aussi variés que les situations de vie.
La banque a une façon bien précise de lire un dossier.
Elle part des chiffres : combien vous gagnez, combien vous devez, comment vous avez payé vos factures ces dernières années.
Si un seul de ces chiffres sort de sa zone de confort, la porte se ferme peu importe ce que vaut votre maison.
Un prêteur privé fonctionne autrement.
Sa priorité, c'est la valeur réelle du bien et la portion que le propriétaire en détient librement.
Si cette portion est suffisante pour couvrir le financement demandé, le dossier peut avancer même si le profil financier n'est pas parfait.
C'est pour cette raison que beaucoup de propriétaires qui ont reçu un refus de leur institution financière trouvent une porte ouverte du côté du financement privé.
Notre article sur le refus de prêt bancaire au Québechttps://alturacapital.ca/fr/blog/refus-de-pret-bancaire-au-quebec-le-pret-prive-est-il-une-solution) vous aide à comprendre pourquoi les banques refusent et quelles pistes existent ensuite.
Voici les étapes habituelles, expliquées simplement.
Le prêteur commande une évaluation professionnelle pour connaître la valeur actuelle de la maison.
Ce chiffre est la base de tout.
Le calcul est simple : prenez ce que vaut votre maison aujourd'hui, retirez ce que vous devez encore à votre premier prêteur, et ce qui reste c'est votre levier.
En général, un prêteur privé peut financer jusqu'à 75 à 80 % de la valeur totale du bien, tous prêts confondus.
Le prêteur regarde votre situation globale pas uniquement votre revenu.
Il veut comprendre pourquoi vous avez besoin de ce financement et comment vous comptez le rembourser.
Comme pour tout prêt garanti par une propriété, la transaction se finalise chez un notaire.
Le deuxième emprunt est alors inscrit sur votre bien, après le premier.
Pour avoir une idée des délais habituels à chaque étape, notre article sur comment obtenir un financement privé rapidement au Québec vous donne une image claire du calendrier.
Un emprunt de second rang n'est pas gratuit.
Il y a des éléments importants à bien saisir avant de signer quoi que ce soit.
C'est logique : le prêteur qui arrive en deuxième position prend plus de risque.
Si le propriétaire cesse de payer et que la maison est vendue, c'est le premier prêteur qui récupère son argent en priorité.
Le prêteur qui arrive en position secondaire sait que si les choses tournent mal, il sera servi après le premier. Pour accepter cette position, il demande un taux qui reflète cet écart de priorité.
Frais d'évaluation, frais de notaire, frais de dossier selon le prêteur il faut les intégrer dans le calcul total pour avoir une image réaliste du coût du financement.
C'est ce qui rend ce type de financement accessible même avec un dossier imparfait.
Mais c'est aussi ce qui signifie que si vous ne remboursez pas, votre propriété est en jeu.
Notre article sur les risques du prêt privé au Québec vous prépare aux questions essentielles à poser avant de vous engager.
Tous les prêteurs ne se valent pas.
Et dans une situation où vous avez besoin d'argent rapidement, la tentation de signer avec le premier qui dit oui peut coûter cher.
Un prêteur sérieux vous donne cette information clairement et sans hésitation.
Si les chiffres arrivent après de nombreuses questions, c'est un signal d'alarme.
Le taux, les conditions, la durée rien de verbal.
Tout par écrit. Ce qui n'est pas dans le contrat n'existe pas.
Si vous souhaitez rembourser avant la fin du terme, combien ça vous coûte ?
Un bon prêteur vous répond clairement à cette question dès le départ.
Notre guide pour choisir le bon prêteur privé au Québec vous donne les critères concrets pour faire ce choix avec confiance plutôt qu'avec précipitation.
Contrairement à ce que beaucoup pensent, ce type de financement n'est pas réservé aux propriétaires avec un dossier parfait.
Les critères principaux sont simples : vous devez être propriétaire d'un bien immobilier au Québec et avoir suffisamment de valeur libre dans ce bien pour couvrir le montant demandé.
Revenus variables, historique de crédit imparfait, statut de travailleur autonome ces éléments pèsent moins lourd dans l'analyse d'un prêteur privé que dans celle d'une banque.
Notre article [qui peut obtenir un prêt privé au Québec](https://alturacapital.ca/fr/blog/qui-peut-obtenir-un-pret-prive-au-quebec-criteres-reels) répond aux questions les plus fréquentes sur les critères réels d'admissibilité.
Pascal a contacté Altura Capital avec une situation simple : une maison bien payée, un projet concret, et une banque qui avait dit non.
Son bien valait 420 000 $.
Il devait encore 160 000 $ sur son premier prêt.
Il avait donc 260 000 $ de valeur libre dans sa propriété bien plus que les 60 000 $ dont il avait besoin.
Le dossier a été traité rapidement.
Une évaluation de la propriété, une vérification des montants, une signature chez le notaire.
Les travaux ont pu démarrer.
En investissant dans des rénovations bien choisies, Pascal a augmenté la valeur de son bien.
L'argent emprunté a généré de la valeur, pas seulement une dépense.
Il rembourse son deuxième prêt sur 24 mois avec un paiement mensuel qu'il avait calculé à l'avance.
Pas de surprise.
Pas de pression.
Un plan clair du début à la fin.
Si vous êtes propriétaire au Québec et que vous vous demandez combien de valeur libre vous avez dans votre bien, l'équipe d'Altura Capital peut vous aider à évaluer votre situation gratuitement et sans engagement.
Pour explorer toutes vos options, notre guide complet sur le prêt privé au Québec est le meilleur point de départ.
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